Achat appartement neuf


Appartement neuf achat

Avant d'investir dans l'immobilier locatif, il vaut mieux être sûr de sa rentabilité afin d'éviter les mauvaises surprises. L'investissement locatif peut bien rapporter si l'on discerne les points importants.



Calcul de la rentabilité brute d'un logement


Pour définir la rentabilité brute, il faut diviser le loyer annuel par le prix du bien, puis, le multiplier par 100. Par exemple, si le prix d'achat du logement est de 150 000 € et que vous voulez le louer à 600 € par mois, le calcul est de 600 x 12/150 000 x 100 = 4,8.
La rentabilité brute est de 4,8%.
Les vendeurs utilisent souvent le rendement brut comme indicateur. Pourtant, il faut prendre en compte toutes les charges et les impôts afin de savoir la réelle rentabilité. Le prix d'achat comprend néanmoins tous les frais d'acquisition (crédit, notaire, agence...).



Le rendement net de charges


Il faut déduire les charges de la rentabilité brute à savoir la taxe foncière et d'éventuelles autres taxes, les frais de gestion, les charges de copropriété, les charges non récupérables, entre autres. Il faut déduire du loyer annuel une taxe foncière de 600 € par exemple, en plus de 10% de frais de gestion et 400 € de frais irrécupérables. La rentabilité nette de charges est 4,05%.



Le rendement net


C'est la vraie rentabilité de votre bien après avoir déduit les charges et les impôts. Elle dépend donc de votre taux d'imposition, il ne faut pas oublier non plus les avantages fiscaux. Par exemple, sur une base de fiscalité de 25% du prix d'acquisition,
(600 x 12)- 25% = 5400
5400 - 400 € - 600 - 10% = 3600
3600/150 000 x 100 = 2,4
Il ne vous restera plus que 2,4% de rentabilité nette.

Sachant que la rentabilité moyenne d'un investissement locatif est de 2,5% à 7%, c'est à vous d'aligner le loyer pour une meilleure rentabilité.



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